Apa itu BPHTB, Rumus dan Cara Menghitung BPHTB dengan Benar

Biaya BPHTB termasuk biaya wajib ketika anda membeli properti, sehingga mengetahui cara menghitung BPHTB dapat menjadi langkah awal untuk mengetahui anggaran membeli rumah. Sederhananya, bisa dibilang bahwa BPHTB ini merupakan pajak properti. Lebih lanjut, bisa disimak pada ulasan berikut ini.

Apa Itu BPHTB ?

BPHTB memiliki kepanjangan yaitu Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Istilah tersebut merujuk pada pungutan yang dikenakan terhadap perolehan hak atas tanah, bangunan, maupun rumah. Nominal BPHTB dikenakan kepada pembeli maupun penjual properti. Sehingga bagi anda yang ingin melakukan transaksi rumah perlu mengetahui cara menghitungnya.

Bagi penjual sendiri, BPHTB hampir mirip dengan pajak penghasilan (PPh). Intinya, kedua pihak sama sama mempunyai tanggung jawab untuk membayar pajak dalam proses transaksi properti tersebut. Jika anda tidak membayar BPHTB, maka nantinya akan dikenakan sanksi berupa denda dan bunga 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama yaitu 24 bulan.

Objek BPHTB

Sebelum membahas lebih lanjut cara menghitung BPHTB dengan benar, tentu anda perlu mengetahui objek BPHTB ini. Objek BPHTB diatur di dalam Undang Undang Nomor 28 Tahun 2009 Pasal 85 Ayat 1, yakni perolehan hak atas tanah atau bangunan. Sumbernya bisa bervariasi, mulai dari pemekaran usaha, jual beli, hadiah, lelang, maupun peleburan usaha.

Objek cakupannya memang cukup luas, meski begitu tetap ada perolehan hak atas tanah atau bangunan yang dikecualikan. Seperti tempat yang ditinggali oleh perwakilan diplomatik dan konsulat, ditempati oleh badan atau wakil organisasi internasional yang sebelumnya sudah ditetapkan menteri keuangan, hingga tempat yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Selain itu, properti milik individu atau badan yang diperoleh melalui konversi hak tanpa perubahan nama juga dikecualikan dari daftar objek BPHTB. Termasuk pula bangunan milik negara yang dimanfaatkan untuk menyelenggarakan kepentingan umum masyarakat dan pemerintahan.

Besarnya Tarif BPHTB

Tidak hanya cara menghitung BPHTB, tentunya anda harus tahu besarnya tarif yang dikenakan. Adapun tarif yang dikenakan pada seorang individu atau badan yang mendapatkan hak atas tanah atau bangunan yaitu sebesar 5%, dari nilai transaksi yang dikurangi NJOPTKP atau Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Perlu diketahui bahwa besaran NJOPTKP ini di setiap daerah bisa berbeda. Pasalnya BPHTB telah dialihkan menjadi jenis bea bukan pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota, setelah terbit UU No. 28 Th. 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Sebelumnya, BPHTB ini dipungut secara langsung oleh pemerintah pusat.

Cara Menghitung BPHTB

Setelah mengetahui besarnya tarif BPHTB sesuai dengan ketentuan yang berlaku, maka akan lebih mudah menghitungnya. Sebagai contoh, seseorang membeli sebuah properti di dengan luas tanah 300 m2 dan bangunan 200 m2. Berdasarkan NJOP, harga tanah yaitu sebesar Rp. 700.000 per m2 dengan nilai bangunan Rp. 600.000 per m2.

Cara menghitung BPHTB yaitu harga tanah 300 m2 x Rp. 700.000 = Rp. 210.000.000, harga bangunan 200 m2 x Rp. 600.000 = Rp. 120.000.000. Sehingga jumlah harga pembelian rumah yaitu sebesar Rp. 210.000.000 + Rp. 120.000.000 = Rp. 330.000.000. Besaran NJOPTKP paling rendah sebesar Rp. 60 juta untuk setiap wajib pajak. 

Sehingga nilai untuk penghitungan BPHTB yaitu Rp. 330.000.000 – Rp. 60.000.000 = Rp. 270.000.000. Jadi biaya BPHTB yang harus dibayar 5% x Rp. 270.000.000 = Rp. 13.500.000. Perlu diketahui bahwa nilai NJOPTKP yang ditetapkan bisa berbeda apabila perolehan hak berasal dari waris atau hibah wasiat, jadi aspek ini juga perlu diperhatikan dalam menghitung BPHTB. 

Syarat Mengurus BPHTB

Syarat administratif untuk mengurus BPHTB pada transaksi jual beli yaitu fotokopi KTP wajib pajak, fotokopi SPPT PBB tahun yang bersangkutan, fotokopi STTS atau bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir, serta fotokopi kepemilikan tanah yang meliputi sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik.

Hampir sama seperti transaksi jual beli, mengurus BPHTB untuk harta warisan atau hibah wasiat juga memerlukan beberapa dokumen seperti yang telah disebutkan. Namun anda perlu menambahkan lampiran Kartu Keluarga (KK) serta akta hibah atau surat keterangan waris. 

Karena zaman sekarang sudah semakin canggih, cara menghitung BPHTB dan cara mengurusnya sudah semakin mudah. Selain anda bisa memanfaatkan aplikasi kalkulator BPHTB, pengurusannya pun dapat dilakukan secara online tanpa perlu repot datang secara langsung ke kantor pajak.

Beberapa kota seperti Bandung, Bogor, Depok, Batam, Cirebon, Pekanbaru, Banyuwangi, dan lainnya telah menyediakan e-BPHTB. Anda hanya perlu mengunduh aplikasi atau bisa lihat di website pemda, kemudian pilih menu SSDP-BPHTB. Anda bisa mengecek status dan mengurus BPHTB melalui menu tersebut. Karena langsung terintegrasi dengan data PBB, maka besarnya BPHTB ini tentu tidak dapat dimanipulasi.

Sudah jelas mengenai BPHTB dan cara menghitungnya ? Bea ini sangat penting dipahami apabila anda hendak membeli properti. Pasalnya sesuai dengan UU PDRD pasal 93 ayat 1 sampai dengan ayat 3, akan dikenakan sanksi apabila terbukti melanggar ketentuan BPHTB tersebut. Selain itu, anda dapat memperkirakan biaya yang harus dikeluarkan saat membeli hunian.